Finansal Krizden Çıkmanın Yolu

 

Çevremde muhatap olduğum ve danışmanlığını yaptığım birçok firmada ciddi manada finans sorunu yaşandığına şahit oluyorum.

İşletme sahipleri bu finans sorununu bankalardan kredi bularak, vadeli mal alarak veya çek, senet kullanarak aşmaya çalışıyor. Tabii bu yollardan her birinin ayrı ayrı sorunları ve maliyetleri oluyor. Aslında bu yöntemlerden farklı olarak firmaların, ellerindeki taşınmazları kullanarak kendilerini finanse etme imkanları bulunuyor. İki yıl önce çıkarılan bir kanunla gayrimenkul sahibi firmalara bu imkan tanınmış oldu. Bu sayede artık firmalar bankaların ağır şartlarına alternatif bir yol bulmuş oldu.

Bahsettiğim finansal destek yönteminin adı sat ve geri kirala yöntemi. Bu yöntemde firma, elinde bulunan bir taşınmazı leasing firmasına satıyor. Daha sonra aynı taşınmaz firma tarafından kullanılmak üzere kiralanıyor. Taşınmazın mülkiyeti finansal kiralama şirketinde olmasına rağmen, kullanım hakkı sözleşme süresi boyunca kiracıya (asıl firmaya) bırakılıyor. Söz konusu taşınmaz kullanıp üretim yapılıyor ve finansal kiralama şirketine kira ödeniyor. Sözleşme süresinin sonunda malın mülkiyeti kiralayanda kalabileceği gibi, kiracıya da geçebiliyor. Bu husus sözleşme aşamasında kararlaştırılıyor. Uygulamada genellikle sözleşme sonunda malın mülkiyeti kiracıya geçecek şekilde sözleşme imzalanıyor. Eski düzenlemelerde bir kiralama (leasing) sözleşmesi yapılabilmesi için üç taraf yani satıcı, alıcı ve leasing firmasının olması gerekiyordu. Yeni düzenlemede finansal kiralama şirketleri tarafından üçüncü bir kişiden alınan malların yanında, bizzat kiracıdan satın alınan malların da söz konusu mükellefe kiralanabilmesinin önü açıldı.

Finansal kiralama için getirilen bu kolaylığın yanı sıra mükellefler bu işlemleri yaparken herhangi bir vergi de ödemeyecek. Yani bu taşınmazların alım, satım, sözleşme ve tapu işlemlerinde doğan; Kurumlar Vergisi, KDV, Damga Vergisi ve harçlar bakımından önemli istisnalar getirilmiş durumda. Öncelikle şunu belirteyim ki; satıp geri kiralama işlemlerine taşınır ve taşınmaz malların konu edilmesi mümkün. Bütünleyici parça veya eklenti niteliklerine bakılmaksızın asli niteliğini koruyan her mal tek başına finansal kiralama sözleşmesinin konusu olabilir. Bununla beraber, vergi istisnalarının genel olarak gayrimenkullere ilişkin satıp geri kiralama işlemlerine tanınmış olduğunu hatırlatmak isterim.

Satıp geri kiralama işlemlerinde gayrimenkulün 2 kere satışı söz konusu oluyor. Gayrimenkul önce kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devrediliyor, sözleşme sonunda ise tekrar kiracıya geri veriliyor. Normalde kurumlar; aktiflerinde 2 yıl boyunca yer alan bir gayrimenkulün satışında elde ettikleri gelirin yüzde 75'i için Kurumlar Vergisi ödemez. Ancak bu kanun çerçevesinde yapılan işlemlerde her iki teslimde de oluşan kazanç Kurumlar Vergisi'nden istisna. Hatta satıştan elde edilen kazancın yüzde 75'i değil tamamı istisna olarak değerlendiriliyor. Ayrıca ikinci bir avantaj olarak bu istisnadan yararlanılabilmesi için gayrimenkulün en az 2 yıl süreyle aktifte olma şartı da aranmıyor.

Bu satış esnasında bir kazanç oluşuyorsa hasılat olarak kayıtlara geçilecek ve beyanname döneminde istisna olarak beyan edilip dönem kazancından indirilecek.

KDV ve tapu harcı da alınmıyor

Satışlar esnasında düzenlenen belgelerde KDV de hesaplanmaz. Çünkü KDV kanununa eklenen bir hüküm gereği bu işlemler KDV'den istisna tutulmuş. Buna mukabil bu istisna “kısmi istisna” niteliğinde olduğundan, kiracı tarafından gayrimenkulün ilk alımı veya inşası sırasında yüklenilen KDV'lerin indirim KDV'den çıkarılıp ilave edilecek KDV satırına eklenmesi gerekir.

Ayrıca satış işlemleri ile ilgili olarak düzenlenecek belgelerde Damga Vergisi de hesaplanmaz.

Sat geri kirala yöntemi ile işletme, nakit ihtiyacını daha kolay bir şekilde sağlamış olur. Şirketin sermaye yapısı güçlenir. Çünkü eski değeri ile bilançoda duran varlıklarda düşük değerle yer alan bir taşınmaz, dönen varlıklarda yüksek bir tutarla kaydedilmiş olur. Nakit akışı da düzeltilmiş olur. Kiralama süresince ödenen taksitlerin faiz kısmı da defter ve kayıtlara gider olarak yazılabilir.

Yukarıda da belirttiğim üzere satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralamalarda genellikle iki ayrı satış söz konusu olmaktadır. Bunlardan birincisi, gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle kiralamak isteyen işletmenin, elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satışıdır. Normalde bu satışın tapuya işlenmesi aşamasında ayrı ayrı yüzde 2 oranında tapu harcı ödenmesi gerekir. Ayrıca sözleşme sonunda gayrimenkulün kiracıya geri satılması aşamasında da aynı şekilde ayrı ayrı yüzde 2 oranında harç hesaplanması gerekiyor. Getirilen yeni hüküm gereği; bu işlem tapu harcından istisna tutulmuş durumda. Yani bu işlemler yapılırken toplamda gayrimenkul değerinin yüzde 8'i kadar harç ödenmesi gerekirken getirilen istisna sayesinde bu harçlar ödenmiyor. Sadece ilk satışta, yani gayrimenkulün kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devredilmesi aşamasında binde 4,55 oranında harç ödemesi yapılacak.

Kaynak: http://www.zaman.com.tr/yazarlar/yusuf-keles/finansal-krizden-cikmanin-yolu-sat-ve-geri-kirala_2307589.html