Ev Alırken Dikkat

Gayrimenkuller üzerindeki vergi yükü konulu yazımdan sonra okurlarımdan ve çevremden birçok kişi vergi dairelerinden kendilerine tapu harcı ile ilgili vergi ve cezalar geldiğini söyleyerek, bunun sebebini sordu.

Yaptığım ufak bir araştırmada konunun Maliye'de yapılan inceleme ve araştırma sonrasında ilave kesilen vergi ve cezalardan kaynaklandığını gördüm. Söz konusu incelemelerin konusu gayrimenkul alım satımlarında tapu harcı ödemek için beyan edilen alım-satım bedellerinin doğru gösterilip gösterilmediği.

Bilindiği gibi gayrimenkul ile ilgili devir, ipotek, tescil vb. iş ve işlemlerde kayıtların devlet güvencesi altında tutulmasının karşılığı olarak, taraflardan tapu harcı tahsil edilir. Tapu harcı, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcı oranı, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4'tür. Ülkemizde yerleşmiş teamüle göre gayrimenkulü satın alanlar satıcıların ödeyeceği tapu harcını da öder. Dolayısıyla 300 bin TL'lik bir gayrimenkul alan kişinin ödeyeceği harç tutarı 12 bin TL'yi buluyor. Bu rakam işin ticaretini yapanlar için yüksek görünmeyebilir ama şahsi tasarrufunu bu şekilde değerlendirmeye çalışanlar için oldukça yüksek bir rakam. Üstelik bu kişilerin ödedikleri harcı yansıtma gider yazma imkanları da yok.

Bilgiler havuzda toplanıyor

Tapu müdürlükleri bu tür işlemleri yaptıktan sonra, devredilen gayrimenkulün harca tabi tutulan değerini ve vasıflarını, işlemin taraflarına ait bilgileri Gelir İdaresi'ne bildirir. Bu bilgiler, diğer kamu ve özel kurumlardan gelen bilgiler ile birlikte analiz edilir. Bankalardan kullanılan krediler, kişiler arasında yapılan mukaveleler, mükellef kişi veya şirketler tarafından yapılan satışlarda düzenlenen faturalar, ihbarlar, mal bildirimleri gibi harici donelerle taşınmazın beyan edilenden daha yüksek bir bedele satıldığı tespit edilirse, beyan edilen değer ile tespit edilen değer arasındaki fark üzerinden harç, vergi zıyaı, gecikme faizi gibi cezalar hesaplanıp hem alıcı hem de satıcı nezdinde vergi ve cezalar kesilir. Bu yüzden gayrimenkul devirlerinde tapu harcının, Emlak Vergisi değerinden az olmamak şartıyla, gerçek bedel üzerinden ödenmesine dikkat etmek gerekir. Özellikle mesken olarak kullanıldığı halde, kayıtlarda arsa olarak görülen ve Emlak Vergisi değeri düşük bulunan yerlerin gerçek satış bedeli ile Emlak Vergisi değeri arasındaki fark oldukça yüksek. Bu yüzden tapu idarelerinde gayrimenkul alım veya satım işlemi yapanlardan özellikle banka kredisi kullananların ileride cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, işlemlerinde taşınmaz bedelinin beyanı konusunda dikkatli olmasında fayda var.

Maliye de alıcıyı dinlemeden ceza kesmemeli

Maliye'nin bilgi bankasında biriken bilgileri değerlendirirken mükelleflere savunma hakkı vermeden varsayım üzerinden hareket ederek, hem alıcı hem de satıcı adına vergi ve ceza kestiği görülüyor. Mesela bankaların bildirdiği ev kredileri ile tapuda bildirilen değerler kıyaslanıyor. Eğer kredi miktarı daha yüksekse, harç bildiriminin gerçek değerinin altında olduğu gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılıyor.

Hatta bazı mükelleflerin çektikleri kredi üzerine yüzde 25-30 oranında rakamlar ilave edilerek evin gerçek değeri bulunmuş, bu tutardan beyan edilen harç matrahı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden cezalı vergi tarhiyatı bile yapılmış. Burada bankaların satın alınacak gayrimenkulün değerinin yüzde 75'i kadarlık tutar için kredi vereceği varsayımından hareket ediliyor. Ancak bu varsayımda şu husus atlanıyor. Birçok tüketici gayrimenkul satın alırken diğer ihtiyaç ve masraflarını da dikkate alarak kredi talebinde bulunur. Bankalar da problemli görmedikleri, kefili olan müşterilerine genel olarak istenen tutarda kredi verir. Dolayısıyla sadece bu bilgi ve varsayımdan hareketle gayrimenkul alanlara ve satanlara kendilerinden habersiz ve bilgisiz vergi kesilmesi hakkaniyete ve adalete uygun düşmez.

Bundan daha hukuksuz durumlar da var

Vergi mevzuatından ve kendisine kesilen vergi ve cezadan habersiz, vergi dairesine yolu düşmemiş olan vatandaşlar kendilerine gelen ‘borcunuz var' mesajının aslını öğrenmek için vergi dairesine gittiklerinde kendilerine uzlaşma evrakı imzalatılarak bu borcun kesinleşmesi sağlanıyor. Bu imza atıldıktan sonra kesinleşen vergiye itiraz imkanı da kalmıyor. Vergi memurlarının görevlerini yaparken bu ve buna benzer yollara tevessül etmemesi ve vatandaşları mağdur etmemesi gerekiyor. Çünkü bu tür haksızlıklar insanları devletten, vergiden ve adaletten soğutur.

Kaynak: http://www.zaman.com.tr/yazarlar/yusuf-keles/ev-alirken-dikkat-surpriz-cezalar-ve-ilave-harc-odeyebilirsiniz_2346417.html