Gayrimenkul Değer Artış Kazancı

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların elden çıkartılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar;

* Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal (üretim) yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzleri ve teferruatları,
* Voli mahalleri ve dalyanlar,
* Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
* Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye (yükleme ve boşaltma) araçları.

Bunlardan ayrı olarak gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artışı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Gerçekte; Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinin 6. bendinde ‘İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar ‘değer artış kazancı’ olarak kabul edilmekte olup, elde edilen kazancın 2015 yılında 10.600 TL’si, 2016 yılında ise 11.000 TL’si Gelir Vergisi’nden istisna tutulmuştur.

Mevcut kanuni düzenlemeyle öngörüldüğü üzere söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Ancak; elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir süreyle gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkullerde iktisap Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre belirlenebilmektedir. Söz konusu kanunun 705. maddesi uyarınca iktisap tapuya tescille olabilmektedir. Bu bağlamda da, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında edinilen gayrimenkuller dahil iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artış kazancının tespiti aşamasında iktisap tarihi olarak gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih esas alınmaktadır.

Diğer yandan Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri’nde gayrimenkullerin tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanıma bırakıldığı bazı özel nitelikli hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine söz konusu gayrimenkulün fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer gerçek ve tüzel kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, bu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarının; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri (kanıtlamaları) halinde; tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 16 Mart 2010 günlü verilmiş bulunan 2010/4-1697 No’lu Genelgesi’nde cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan GVK-76/2011-2 Sayılı Gelir Vergisi Sirküleri/76’da yer alan açıklama uyarınca arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinin birinci fıkrasının 6. bendinin parantez içi hükmü uyarınca; ivazsız şekilde iktisap edilen gayrimenkuller değer artışı kazancının konusuna girmektedir.

Kaynak: http://www.itohaber.com/koseyazisi/202449/gayrimenkul_deger_artis_kazanci.html